L’augmentation annuelle du nombre de ménages d’une seule personne a nettement ralenti. En moyenne mobile sur deux ans, la hausse a atteint en 2021 son plus haut niveau de la décennie avec 35 530 nouveaux ménages. Depuis, la dynamique s’est affaiblie pour ne plus s’établir qu’à 22 400 en 2024 (figure 1). Le solde reste positif – de nouveaux ménages d’une seule personne continuent d’apparaître – mais le rythme est nettement moins soutenu que les années précédentes. Et cela alors même que la croissance démographique en 2024 était supérieure de 30 % à celle de 2021.
Parallèlement, les ménages composés de plusieurs personnes ont sensiblement augmenté : après avoir atteint un creux de 15 600 en 2022, leur progression s’est élevée à 28 910 en 2024 (moyenne mobile sur deux ans). Combinée à l’évolution des ménages d’une seule personne, cette tendance se traduit par une occupation plus dense des nouveaux foyers. L’indicateur « personnes supplémentaires par nouveau ménage » est passé de 1,2 (2020) à 2,3 (2024). La densité d’occupation des nouveaux ménages s’est ainsi nettement accrue (figure 2).
Deux raisons principales expliquent cette évolution considérable de la formation des ménages en un laps de temps relativement court :
Premièrement, depuis 2023/2024, de nombreux réfugiés ukrainiens sont comptabilisés dans la population résidante permanente après 12 mois passés sous statut S. La plupart vivent dans des ménages de plusieurs personnes – que ce soit dans des logements locatifs classiques, des appartements partagés, des solutions collectives ou au sein de familles d’accueil. Cela contribue à augmenter le nombre de ménages de plusieurs personnes, tout en freinant la croissance relative des ménages d’une seule personne.
Deuxièmement, la pénurie persistante de logements, conjuguée à la hausse des prix de la propriété et des loyers de l'offre, réduit les possibilités de choix, notamment dans les segments de prix bas et moyens. Les ménages d’une seule personne atteignent plus rapidement leurs limites de capacité financière. Il devient difficile de trouver un logement adéquat et abordable pour vivre seul – ce qui incite à envisager d’autres solutions : rester plus longtemps dans le foyer familial, vivre en colocation ou emménager avec son ou sa partenaire (figures 3 et 4).
Les derniers chiffres apportent une image claire : depuis 2022, la formation des ménages est contrainte par la pénurie de logements. Lorsque l’offre se raréfie, la densité d’occupation augmente, et la croissance se déplace des ménages d’une seule personne vers des ménages plus grands. Ce changement reflète donc un effet de rareté – et non une évolution des modes de vie ou des valeurs.
La pénurie de logements a également un impact sur la dynamique des déménagements. Après 2020, le taux de mobilité résidentielle a nettement diminué, passant de 10,3 % (en 2020) à 9,3 % en 2023. Cela correspond à environ 74 000 déménagements de moins, sur un total de 695 000 enregistrés en 2023. Il est particulièrement remarquable que ce recul ait eu lieu malgré une immigration relativement soutenue. Les personnes immigrantes sont en effet comptabilisées comme « déménageant » lors de leur première installation en Suisse. Cela signifie que le taux de déménagement au sein de la population résidante suisse a baissé de manière encore plus marquée.
Même si la dynamique actuelle favorise les ménages de plusieurs personnes, la construction de demain ne portera pas principalement sur de grands logements, mais plutôt sur de petits logements, et ce pour plusieurs raisons.
L’augmentation de la demande en petites unités ne change rien au fait que les logements de grande taille restent eux aussi nécessaires – pour les familles, les configurations familiales recomposées ou encore les solutions intergénérationnelles. Une offre suffisante en appartements de 4,5 à 5,5 pièces évite la sur-occupation et permet aux familles de rester dans leur quartier. L’essentiel est donc de disposer d’un éventail de logements supplémentaires qui réponde aux besoins, tant en petites qu’en grandes unités.
Depuis le début de 2024, le nombre de logements autorisés à la construction est reparti nettement à la hausse. Selon Infopro Digital et Wüest Partner, il s’élevait encore à 39 630 unités au 4ᵉ trimestre 2023 ; il s’est désormais stabilisé à un niveau plus élevé, atteignant 51 300 logements au 3ᵉ trimestre 2025 (figure 5). Cela laisse entrevoir une augmentation prochaine de l’offre de logements. Dernièrement, la part des logements locatifs dans les constructions neuves a reculé, tandis que les permis pour des logements en propriété ont progressé. La composition de l’offre pourrait donc évoluer quelque peu.
Le nombre total de nouveaux logements autorisés reste toutefois encore inférieur au niveau des années 2015 à 2018, malgré une dynamique récemment plus marquée. Le déséquilibre entre l’offre et la demande, accumulé au fil du temps, ne pourra donc être résorbé que partiellement. Le nombre de nouvelles demandes de permis (pas encore autorisées) ne signale actuellement aucune accélération supplémentaire par rapport aux projets déjà approuvés (les demandes de permis ne sont pas représentées dans le graphique ci-dessus).
Ces dernières années, une légère tendance vers des logements plus petits se dessine dans la construction neuve. Selon les statistiques des bâtiments et logements de l’OFS, la part des petites unités (moins de 80 m²) dans l’ensemble des logements nouvellement créés est passée de 31,1 % en moyenne entre 2015 et 2019 à 36,1 % pour la période 2020 à 2024 (figure 6). Dans le même temps, les chiffres absolus dans toutes les catégories de surface sont restés, en moyenne, inférieurs depuis 2020 à ceux des cinq années précédentes. Si la répartition actuelle est davantage orientée vers les petits logements, le volume total de nouvelles unités disponibles reste toutefois insuffisant. En outre, cette évolution vers davantage de petits logements, encore relativement lente, ne sera sans doute pas suffisante pour répondre à la nouvelle structure de la demande, caractérisée par le vieillissement de la population et une hausse de la part des ménages sans enfants.
À l’échelle nationale, on observe certes une évolution vers davantage de logements plus petits, mais les écarts régionaux restent marqués (figure 7). Dans les zones urbaines où les prix exercent une forte pression, les besoins sont déjà largement pris en compte, comme à Lausanne (62,4 % de petits logements) et à Bâle-Ville (61,9 %). En revanche, dans de nombreuses régions plus aisées, la proportion reste faible, comme c'est le cas à Pfannenstiel (17,0 %) et Zimmerberg (20,3 %). Les parts de petits logements sont particulièrement élevées dans certaines régions touristiques – Surselva (80,5 %), Viamala (81,0 %), Haute-Engadine (68,2 %) et Prättigau (66,5 %). Cela traduit une forte présence de logements de petite taille, qu’il s’agisse de résidences principales compactes, de logements destinés au personnel ou aux saisonniers, ou encore de petites résidences secondaires.
Le volume moyen d’investissement par logement a nettement augmenté dans tous les segments – et ce, malgré une part croissante de petites unités (figure 8). Par rapport au début de l’année 2015, la valeur du 3ᵉ trimestre 2025 est supérieure de 25 % pour les logements locatifs, atteignant 426 000 francs par unité. Pour les appartements en PPE, la hausse s’élève à 14 % (564 000 francs au 3ᵉ trimestre 2025). Quant aux maisons individuelles, la progression atteint 33 %, avec un investissement moyen de 895 000 francs au 3ᵉ trimestre 2025.
La hausse du volume d’investissement par logement s’explique par plusieurs facteurs :
Combinés à la hausse des prix du foncier dans de nombreuses régions, ces facteurs compliquent plus que jamais la mise à disposition de logements abordables – même en concentrant davantage l’offre sur de petites unités.
La chute du nombre d’annonces pour des logements locatifs touche presque à sa fin. Au 3ᵉ trimestre 2025, environ 102 000 logements locatifs ont été proposés à la location à l’échelle nationale, soit une très légère augmentation de +0,1 % par rapport au même trimestre de l’année précédente. Comparé à l’année 2015, où le marché comptait en moyenne 157 000 logements proposés par trimestre, cela représente toutefois un recul de 35 %. Le nombre d’annonces a particulièrement diminué dans les communes d’agglomération des grands centres, ainsi que dans les petits et moyens centres (figure 9).
Dans les grands centres eux-mêmes, la contraction de l’offre est moins marquée. Cela ne signifie pas que le marché s’y soit détendu, mais plutôt que la situation y était déjà tendue avant 2015. À l’époque, le taux de l’offre (part des logements locatifs proposés à la location par rapport au parc total de logements locatifs) atteignait en moyenne 4,1 % dans les grands centres, contre jusqu’à 7 % dans les centres plus petits et en périphérie. Depuis, ce taux a encore reculé dans les grandes villes pour s’établir à 3,6 % aujourd’hui. Toutefois, cette baisse relative y est moins forte que dans d’autres types de communes, où le taux de l’offre n’atteint parfois plus que la moitié de son niveau de 2015.
Le recul de l'offre touche particulièrement le segment à bas prix. Au 3ᵉ trimestre 2025, seulement environ 16 000 logements avec un loyer au mètre carré inférieur à 200 francs/m² ont été proposés à la location en Suisse (figure 10). Cela représente une baisse de 50 % par rapport à 2015. Les chiffres de l’offre ont également reculé dans les autres segments – à l’exception des catégories de prix les plus élevées : les logements dont le loyer au mètre carré dépasse 320 francs/m² ont récemment atteint un niveau très élevé avec 26 000 annonces. Le marché locatif se déplace ainsi de plus en plus vers le haut de la fourchette de prix, et les logements abordables deviennent rares.
Les moteurs de cette évolution sont le déséquilibre structurel entre l’offre et la demande (voir section « Une légère reprise des nouvelles constructions, mais une activité encore modérée ») ainsi que le renchérissement général des coûts de la construction (voir section « Facteurs déterminants : coûts de construction, exigences de qualité, réglementations et développement vers l’intérieur »).
L’excédent de demande reste pour l’instant très important : en moyenne suisse, on compte 3,3 abonnements de recherche pour une seule annonce. La pression est particulièrement forte en Suisse centrale, notamment à Zoug (13,9) et à Nidwald (13,4), suivis de Schwytz et Lucerne. La région urbaine de Zurich affiche elle aussi une valeur nettement supérieure à la moyenne, avec 5,0 abonnements par annonce. Ainsi, l’excédent de demande se concentre principalement dans les centres, ainsi que dans les zones bien desservies, fiscalement attractives ou offrant une qualité paysagère particulièrement recherchée.
Bien que l’excédent de demande reste palpable sur de nombreux marchés locatifs, la demande additionnelle s’est nettement affaiblie en 2025. La principale raison en est le ralentissement du marché du travail : au 2ᵉ trimestre 2025, le nombre d’emplois (en équivalents plein temps) n’a augmenté que de +0,5 % par rapport au même trimestre de l’année précédente – soit la plus faible progression depuis la pandémie de coronavirus, et bien en dessous de la moyenne décennale de 1,2 %.
Les perspectives sur le marché de l’emploi restent prudentes pour 2026. Les droits de douane américains, la conjoncture atone sur des marchés d’exportation clés comme l’Allemagne et la vigueur du franc suisse pèsent sur les branches tournées vers l’exportation. En outre, les gains d’efficacité liés à l’intelligence artificielle freinent également la création d’emploi.
La croissance démographique étant étroitement liée à la dynamique du marché de l’emploi, le ralentissement observé sur ce dernier se répercute directement sur le marché du logement. Lorsque l’emploi s'essouffle, moins de travailleurs qualifiés immigrent en Suisse ; l’un des principaux moteurs de la progression du nombre de ménages à la recherche d’un logement perd ainsi de son élan.
Au 1ᵉʳ semestre 2025, la population résidante permanente n’a augmenté que de 31 800 personnes, soit une baisse de 21 % par rapport à la même période de l’année précédente (+40 500). Pour l’ensemble de l’année, une hausse de seulement 0,8 % est attendue, contre 1,0 % en 2024. En 2026, la croissance devrait nettement ralentir pour s’établir à 0,6 %, un taux bien inférieur à la moyenne. Ce ralentissement s’explique non seulement par une baisse du solde migratoire, mais aussi par une diminution de l’excédent des naissances : le nombre de naissances diminue, tandis que les décès stagnent.
La dynamique démographique, qui avait fortement stimulé la demande de logements entre 2021 et 2023, s’est donc nettement affaiblie. La pression sur le marché locatif reste présente à court terme, car un excédent de demande s’est accumulé au fil des années. Toutefois, le rythme de croissance de la demande devrait se modérer sensiblement.
Après la forte hausse enregistrée en 2023 et 2024, la progression des loyers de l’offre s’est nettement atténuée. L’indice hédoniste des loyers de l’offre se situait au 3ᵉ trimestre 2025 à 1,9 % au-dessus du niveau observé un an plus tôt. Cette croissance, bien que toujours positive, est bien inférieure à celle enregistrée en 2024 (+6,0 %).
Ce ralentissement de la hausse des loyers s’explique par plusieurs facteurs : une demande additionnelle plus faible en raison du tassement de la croissance de l’emploi et de la population, une légère reprise de l’activité de construction neuve, ainsi qu’un niveau de loyer déjà très élevé, souvent au-delà du seuil d’accessibilité financière pour de nombreux ménages. Les deux baisses successives du taux d’intérêt de référence en 2025 exercent également un effet modérateur. Bien que ce taux influence davantage les loyers en cours que les loyers de l’offre, il contribue tout de même à en freiner la progression. Pour 2026, nous prévoyons une augmentation moyenne des loyers de l’offre de +0,7 % à l’échelle suisse.
En 2025, l’évolution des loyers des baux en cours est clairement influencée par le taux d’intérêt de référence. Après une première baisse en mars, le taux a de nouveau été abaissé le 1ᵉʳ septembre 2025 – passant de 1,50 à 1,25 %. Pour de nombreux locataires, cela représente en principe un allègement : une réduction de 0,25 point de pourcentage permet théoriquement une baisse de loyer de 2,91 %, à condition que le contrat soit fondé sur un taux de référence plus élevé.
Dans la pratique, toutefois, les effets de ces baisses sont souvent atténués. De nombreux bailleurs peuvent en effet compenser partiellement cette diminution en invoquant l’inflation et la hausse générale des coûts. Depuis l’ajustement de mars 2025, l’indice suisse des prix à la consommation a augmenté de 0,3 %, tandis que les hausses de charges usuelles à l’échelle régionale – notamment pour l’entretien et la gestion – s’élèvent entre 0,25 et 1,0 %. Par conséquent, les réductions effectives de loyer devraient généralement se situer entre –1,3 et –2,6 %.
Avec le passage à un taux de référence de 1,25 %, la phase de baisse des taux est largement achevée. Une nouvelle réduction semble peu probable à court terme – même durant la période de taux négatifs entre 2015 et 2022, le taux de référence n’était jamais descendu en dessous de 1,25 %. Un relèvement rapide paraît également exclu, car le taux moyen des hypothèques reste nettement inférieur à 1,375 % (seuil à partir duquel une hausse du taux de référence à 1,5 % interviendrait). Dans ce contexte, il est probable que les loyers en cours reculent en 2026 : nous prévoyons une diminution de 0,8 %.
Après deux baisses successives de son taux directeur en 2025, ramené à 0 % en juin, la Banque nationale suisse (BNS) a influencé de manière différenciée l’évolution des taux hypothécaires selon leur durée. Les hypothèques SARON, directement indexées sur le taux du marché monétaire à court terme, ont été les plus impactées. Composées du taux de base SARON et d’une marge bancaire, elles se sont allégées d’environ 50 points de base depuis le début de l’année – une baisse directement imputable aux deux ajustements de 0,25 point de pourcentage effectués par la BNS. Ces hypothèques figurent actuellement parmi les formes de financement les plus avantageuses.
La situation est différente pour les hypothèques à taux fixe de longue durée. En août 2025, les taux des hypothèques à 10 ans étaient quasiment au même niveau qu’en début d’année. Cela s’explique principalement par le fait que les taux SWAP à 10 ans – utilisés comme référence pour ces produits – n’ont pratiquement pas reculé. Ces derniers ont peu réagi aux baisses des taux directeurs de la BNS en raison de la hausse des primes de risque sur le marché obligataire européen.
Aucun changement de tendance majeur n’est à prévoir au cours des prochains mois. Dans le scénario de base, la BNS devrait maintenir son taux directeur à 0 % pour le moment. Les hypothèques SARON devraient ainsi rester stables à leur niveau actuel. Pour les hypothèques à taux fixe sur 10 ans, une légère baisse demeure possible, portée par une diminution modérée des taux SWAP.
Soutenue par un environnement de financement avantageux, l’aspiration à la propriété reste élevée. Au 3ᵉ trimestre 2025, les abonnements de recherche pour des appartements en PPE étaient supérieurs de 11 % à ceux du même trimestre de l’année précédente, et de 8 % pour les maisons individuelles. La tendance à une demande soutenue se poursuit, bien qu’un léger ralentissement de la dynamique soit perceptible depuis le début de l’année (figures 15 et 16).
Cette demande vigoureuse se heurte à une offre restreinte. Au 3ᵉ trimestre 2025, le nombre d’annonces d’appartements en PPE a reculé de 5,4 % par rapport à l’année précédente, tandis que les annonces de maisons individuelles ont légèrement progressé de +1,8 %. Dans les deux cas, les volumes d'annonces restent inférieurs à la moyenne observée au cours des dix dernières années. La principale cause de cette situation réside dans une activité de construction neuve structurellement insuffisante, incapable de répondre de manière adéquate à une demande soutenue depuis plusieurs années.
Après plusieurs années de recul, le 2e trimestre 2023 a marqué le point bas du nombre de permis de construire pour des logements en propriété (15 600 unités au total, dont 9540 appartements en PPE et 6060 maisons individuelles). Depuis, la tendance s'est inversée : au 3ᵉ trimestre 2025, le nombre total de logements autorisés atteint 21 300 unités, soit une progression de +15,1 % par rapport au même trimestre de l’année précédente, et de +36,6 % depuis le creux du 2ᵉ trimestre 2023.
La dynamique de reprise est clairement portée par la construction neuve d’appartements en PPE : le nombre de logements autorisés sur douze mois glissants est passé de 9540 au 2ᵉ trimestre 2023 à 15 300 au 3ᵉ trimestre 2025. En revanche, la construction de maisons individuelles reste proche de ses plus bas niveaux, évoluant globalement à l’horizontale. Tous segments confondus, le nombre total d’unités autorisées reste encore inférieur de 16 % au pic du 4ᵉ trimestre 2015, où il atteignait 25 000 unités.
Malgré cette embellie au niveau des permis de construire, l’excédent de demande reste marqué. En conséquence, les prix ont nettement augmenté dans toutes les catégories. Sur un an (état : 3ᵉ trimestre 2025), les appartements en PPE se sont renchéris de 4,8 % dans le segment simple, de 4,5 % dans le segment moyen et de 4,1 % dans le segment haut de gamme. Les maisons individuelles ont enregistré des hausses respectives de 4,1 %, 4,6 % et 5,4 %. Ces hausses annuelles dépassent nettement la moyenne des dix dernières années, ce qui reflète les tensions persistantes sur le marché, tous segments de qualité et toutes localisations confondues.
Les signes d’un certain ralentissement se multiplient néanmoins : au cours des deux derniers trimestres, la dynamique des prix s’est quelque peu atténuée, bien qu’elle reste à un niveau élevé. Ce repli s’explique notamment par la reprise de l’activité de construction neuve et par le ralentissement de la croissance démographique. Par ailleurs, une partie de la demande potentielle reste exclue du marché, ne remplissant pas les critères de capacité financière en raison des prix toujours très élevés.
L’évolution des prix reste hétérogène selon les régions (figure 20). Glaris (+13,7 %) et Schwytz (+13,0 %) affichent les plus forts renchérissements annuels (état : 3ᵉ trimestre 2025). Les hausses ont également été marquées dans les Grisons (+9,0 %), à Zoug (+7,6 %) et à Schaffhouse (+7,3 %). L'augmentation est restée plus modérée à Bâle-Ville (+3,0 %), Berne (+4,2 %) et Zurich (+4,1 %). Genève affiche une faible croissance (+1,4 %), tandis qu’Obwald enregistre même un recul des prix (–1,6 %). Les principaux moteurs dans les cantons en tête sont une offre particulièrement restreinte, une fiscalité attractive ou encore des niveaux de prix relativement bas combinés à une bonne accessibilité aux centres.
Un résultat annuel pris isolément n’est qu’un indicateur partiel. À de fortes hausses succèdent souvent des phases de ralentissement, voire de recul – en particulier dans les petits cantons où le nombre de transactions est limité. Une lecture plus pertinente s’effectue sur le long terme : sur dix ans, les cantons de Suisse centrale, comme Uri, Nidwald et Zoug, affichent encore les hausses de prix les plus fortes pour les maisons individuelles.
Les variations de prix des appartements en PPE présentent une amplitude plus modérée que celles des maisons individuelles, mais les hausses les plus marquées atteignent des niveaux similaires au 3ᵉ trimestre 2025. Les plus fortes progressions ont été observées dans les cantons de Schwytz (+9,5 %), Zoug (+8,1 %), Schaffhouse (+7,2 %), Bâle-Ville (+6,4 %), le Valais (+6,0 %) et Soleure (+6,0 %). Sur dix ans, ce sont les cantons de Zoug, Zurich et Schwytz qui enregistrent les plus fortes hausses de prix.
Compte tenu de la reprise de l’activité de construction, de la faible dynamique des taux d’intérêt, du ralentissement de la croissance démographique ainsi que des incertitudes conjoncturelles et sur le marché du travail, la progression des prix devrait sensiblement ralentir en 2026. Plusieurs facteurs continueront toutefois de soutenir les prix : une offre qui ne progresse que modérément, des coûts de financement toujours faibles, et une offre locative très limitée, qui réduit l’attrait des alternatives à l’achat.
Au final, nous anticipons une hausse des prix d’environ +2,8 % pour les appartements en PPE en 2026 ; pour les maisons individuelles, la progression attendue se situe autour de +3,1 % également. Des risques baissiers pourraient survenir en cas de ralentissement économique plus marqué, tandis qu’une nouvelle stagnation de la construction ou une reprise plus dynamique de la migration pourraient, à l’inverse, renforcer la pression haussière sur les prix.
Avec le vote populaire de l’automne 2025, un changement de système est amorcé, apportant un allègement modéré aux ménages propriétaires à partir de 2028 ou 2029. La suppression de la valeur locative réduira les coûts du logement pour de nombreux ménages propriétaires et pourrait légèrement renforcer la demande. Cette réforme agit dans un contexte déjà marqué par des coûts de financement faibles et une offre locative limitée, renforçant ainsi la stabilité du marché. Les hausses de prix induites devraient toutefois rester limitées, dans une fourchette à un chiffre.
Dans les cantons alpins et touristiques, de nouvelles taxes cantonales sur les résidences secondaires pourraient peser sur la valeur de marché de ces dernières. À l’inverse, les résidences principales situées dans des centres ou des communes d'agglomération bien desservies pourraient bénéficier d’un léger regain de demande.
À court terme, la réforme pourrait provoquer une vague de rénovations, les propriétaires souhaitant encore profiter des déductions fiscales avant leur suppression (voir article « Marché de la construction »). Cet effet devrait disparaître d’ici 2028 ou 2029. Les travaux d’entretien devraient alors reculer nettement, ce qui donnera davantage de poids à l’état du bâtiment dans la formation des prix. Les biens immobiliers bien entretenus ou ayant bénéficié d'une rénovation énergétique seront alors plus fortement valorisés, tandis que les objets non rénovés risquent de perdre en valeur. À moyen terme, cela devrait conduire à une plus grande dispersion des valeurs sur le marché.
Wüest Partner dispose de vastes bases de données qui alimentent les analyses présentées ici et est responsable du calcul ainsi que de la présentation des données. Par ailleurs, les sources de données suivantes ont été utilisées pour cet article :
Office fédéral de la statistique (OFS), Infopro Digital, Realmatch360, Banque nationale suisse (BNS), Zürcher Kantonalbank (ZKB)
.svg)